שוק המשרדים בישראל עומד בפני אחד המשברים החמורים בתולדותיו. בעוד שקבלנים ומפתחים ממשיכים להוסיף לשוק שטחי משרדים בקצב מסחרר, הביקוש נמצא בירידה חדה. האם אנחנו עומדים בפני הצפה של שטחים ריקים למשך שנים?
פריחה כלכלית שהפכה למשבר מתמשך
עד לפני מספר שנים, שוק המשרדים בישראל היה אחד מהתחומים הצומחים ביותר. מגדלים נוצצים נבנו בזה אחר זה, והמשקיעים מיהרו לרכוש משרדים מתוך ציפייה לביקוש יציב ושכירות גבוהה. בין השנים 2018 ל-2023, נבנו במחוז תל אביב בלבד כ-1.5 מיליון מ"ר של שטחי משרדים, מה שהוביל להתפתחות אזורי עסקים חדשים כמו רמת החייל, בני ברק, הרצליה פיתוח ופארק מת"מ בחיפה.
אך עם סיום מגפת הקורונה, התמונה השתנתה באופן דרמטי. המעבר למודל עבודה היברידי הפך קבוע, חברות רבות גילו שהן יכולות לחסוך בהוצאות על נדל"ן משרדי, והשוק החל להתמלא בנכסים פנויים. עד סוף 2024, צפויים להתווסף עוד כחצי מיליון מ"ר של משרדים, מה שעלול להחריף עוד יותר את המשבר.
מגדלים עומדים ריקים – הביקוש צונח
הנתונים בשטח לא משאירים מקום לספק: שטחים עצומים נותרו ריקים. ההערכות הן כי לפחות 340 אלף מ"ר של שטחי משרדים ברחבי גוש דן לא יצליחו למצוא שוכרים בטווח הנראה לעין.
הבעיה מורגשת במיוחד בקרב משקיעים פרטיים שרכשו משרדים קטנים, בגודל 120–200 מ"ר, מתוך ציפייה שהם יושכרו בקלות. אלא שכיום הם מתקשים למצוא שוכרים, ואף נאלצים להוריד מחירים או למכור את הנכסים במחירי הפסד. ישנם בעלי משרדים שמחזיקים בשטח בלתי מושכר כבר יותר משנה, מה שמכביד עליהם כלכלית בשל החזרי משכנתא, ארנונה ודמי ניהול.
חברות גדולות אמנם עדיין שוכרות משרדים, אך גם הן מתאימות את עצמן למציאות החדשה: במקום לשכור קומות שלמות, הן מצמצמות שטחים, משלבות עבודה מהבית, ומציעות לעובדים פתרונות גמישים יותר.
הריבית, המלחמה והעתיד הלא ברור
המשבר אינו נובע רק מעבודה היברידית. העלאת הריבית בשנה האחרונה ייקרה משמעותית את ההשקעה בנדל"ן מסחרי. אם בעבר המשקיעים יכלו לקחת הלוואות זולות וליהנות מתשואות נאות, היום עלויות המימון הגבוהות הופכות את ההשקעה להרבה פחות משתלמת.
בנוסף, המלחמה בדרום ובצפון גרמה לחוסר ודאות כלכלי עמוק. חברות קטנות רבות נסגרו או הקטינו פעילות, מה שתרם לירידה בביקוש למשרדים. גם תאגידים בינלאומיים בוחנים מחדש את השקעותיהם בישראל, ומעדיפים לא להתחייב על חוזי שכירות ארוכי טווח.
המגמות לעתיד – האם יש אור בקצה המנהרה?
כדי לנסות ולפתור את הבעיה, חלק מבעלי המשרדים מציעים פתרונות יצירתיים כמו חללי עבודה משותפים, הסבת משרדים לשימושים אחרים או הטבות משמעותיות לשוכרים חדשים. עם זאת, התחזיות לשוק נותרות מאתגרות.
המשך הירידה בתפוסה: עד 2025, צפוי כי אזורים מסוימים, במיוחד אלו המרוחקים ממרכזי הערים, יתקשו מאוד למצוא שוכרים.
צניחה במחירים: בעלי משרדים שלא יצליחו להשכיר את השטחים ייאלצו להוריד מחירים משמעותית.
כניסה לשוק של שחקנים גדולים בלבד: שחקנים פרטיים צפויים לספוג הפסדים, בעוד שחברות גדולות ימשיכו לנצל את המשבר לרכישת משרדים במחירים נמוכים.
שוק המשרדים במבחן המציאות
שוק המשרדים בישראל עומד בפני תקופה מאתגרת, כאשר נכסים רבים עלולים להישאר ריקים למשך שנים. התהליכים הכלכליים, החברתיים והטכנולוגיים שדוחפים את השינוי אינם צפויים להיעלם, ולבעלי המשרדים צפויים אתגרים רבים בהתמודדות עם המציאות החדשה.
האם אנחנו בפתחו של שינוי דרמטי בשוק המשרדים, כזה שיחייב חשיבה מחדש על תכנון עירוני, השקעות נדל"ן והדרך שבה אנו תופסים את סביבת העבודה? ימים יגידו.
Yorumlar